EN PORCESO DE BUSQUEDA Y ARMADO DE LISTADO
PARA CARACTERIZACIÓN DE LOS BARRIOS / CGP
Por CGP desde el año 2003 al 2007 (a confirmar, 2002 a 2009)
% de población por grupos de edad
Tipo de vivienda (casa - depto - otro)
Regimen de tenencia de la vivienda
Nivel de instrucción alcanzado
Promedio de ingreso de la población por categoria ocupacional
VARIOS
Permisos de cosntrucción años 2006 a 2008 por barrio.
PROBLEMAS A RESOLVER
Falta verificar si estos datos estan georeferenciados de manera de poder reagrupar los mismos para que correspodan con las CGP o viceversa.
CONTINUARA.....................
domingo, 27 de septiembre de 2009
The blind men and the elephant: the explanation of gentrification
The blind men and the elephant: the explanation of gentrification
By Chris Hamnett
El paper es una mirada critica sobre las principales corrientes teóricas relacionadas a los procesos de gentrificación.
Un punto relevante es que atribuye el porque de tanta literatura al respecto, al hecho de que la gentrificación como proceso destruye o pone en tela de juicio las suposiciones predominantes que existen desde el punto de vista teórico de que el proceso de recambio es un proceso hacia abajo y unidireccional, y con ello los modelos explicativos del crecimiento urbano y los cambios residenciales.
Para Hamnett tanto la tesis de restructuración social asociada a Ley como la de rent gap de Smith son explicaciones parciales del proceso de gentrificación.
Mientras uno lo observa en términos de la demanda del mercado de la vivienda el otro se enfoca en los mecanismos de producción de las viviendas con potencial de ser gentrificadas.
Según el autor hay 4 requerimientos para que se observe gentrificación a escala significativa, tres de los cuales están relacionados con la oferta como ser áreas apropiadas para que esto ocurra, la existencia de un ambiente central atractivo, y la oferta de potenciales gentrificadores, todos los cuales restringen el lado de la oferta y el cuarto requerimiento se relaciona con la preferencia cultural de cierto segmento de la clase trabajadora abocada a los servicios que tiene preferencia por habitar en áreas centrales de la ciudad.
Con ello, la existencia de un relativo barato y devaluado mercado de vivienda es necesario pero no suficiente como explicación, al igual que no lo es la existencia de un potencial grupo de personas cuyo gustos de consumo y crecimiento en cuanto a cantidad puedan convertirlos en gentrifiers.
By Chris Hamnett
El paper es una mirada critica sobre las principales corrientes teóricas relacionadas a los procesos de gentrificación.
Un punto relevante es que atribuye el porque de tanta literatura al respecto, al hecho de que la gentrificación como proceso destruye o pone en tela de juicio las suposiciones predominantes que existen desde el punto de vista teórico de que el proceso de recambio es un proceso hacia abajo y unidireccional, y con ello los modelos explicativos del crecimiento urbano y los cambios residenciales.
Para Hamnett tanto la tesis de restructuración social asociada a Ley como la de rent gap de Smith son explicaciones parciales del proceso de gentrificación.
Mientras uno lo observa en términos de la demanda del mercado de la vivienda el otro se enfoca en los mecanismos de producción de las viviendas con potencial de ser gentrificadas.
Según el autor hay 4 requerimientos para que se observe gentrificación a escala significativa, tres de los cuales están relacionados con la oferta como ser áreas apropiadas para que esto ocurra, la existencia de un ambiente central atractivo, y la oferta de potenciales gentrificadores, todos los cuales restringen el lado de la oferta y el cuarto requerimiento se relaciona con la preferencia cultural de cierto segmento de la clase trabajadora abocada a los servicios que tiene preferencia por habitar en áreas centrales de la ciudad.
Con ello, la existencia de un relativo barato y devaluado mercado de vivienda es necesario pero no suficiente como explicación, al igual que no lo es la existencia de un potencial grupo de personas cuyo gustos de consumo y crecimiento en cuanto a cantidad puedan convertirlos en gentrifiers.
Understanding City Fringe Gentrification: The Role of e Potential Investment Gap.
Understanding City Fringe Gentrification: The Role of e Potential Investment Gap.
By John Minnery
El trabajo se plantea si el proceso de gentrificación entendido como el remplazo personas de menores ingresos o menor status por otro de mayores ingresos o mayor estatus ocurre en las afueras de la ciudad al igual que en el centro y si esto es asi, si las explicaciones esbozadas para explicar cuando este fenómeno sucede en el interior de las ciudades son explicativas también en contrario.
El trabajo se enfoca en ubicaciones de la costa del Sur de East Queensland Australia, comparando Decption Bay con otras cuatro localidades ninguna de las cuales se corresponde con la idea de inner-city.
Deception Bay en particular tenía pocas oportunidades de trabajo, servicios limitados desde lo social y lo físico, y una pobre accesibilidad a la ciudad.
También una mala imagen por la inserción de vivienda publica que lo termino de estigmatizar.
Supuestamente existe una renovación urbana en Deceptión Bay a raíz de un redescubrimiento del área en función de una revalorización de su situación privilegiada respecto de las vistas al mar al igual que en las otras 4 localizaciones que estudia.
El trabajo es simplemente descriptivo en la medida en que los datos que utiliza son generales como datos del censo de crecimiento del porcentaje de profesionales, del nivel educativo de la población y de los precios medios de las viviendas, que muestran que estos indicadores aumentaron al igual que en el resto de las localidades.
No se observa en la metodología que se haya analizado en detalle algo que explicite que estos aumentos puedan ser atribuibles a algo diferente a un mejoramiento general de las condiciones de vida y de vivienda de la población de todo Australia.
By John Minnery
El trabajo se plantea si el proceso de gentrificación entendido como el remplazo personas de menores ingresos o menor status por otro de mayores ingresos o mayor estatus ocurre en las afueras de la ciudad al igual que en el centro y si esto es asi, si las explicaciones esbozadas para explicar cuando este fenómeno sucede en el interior de las ciudades son explicativas también en contrario.
El trabajo se enfoca en ubicaciones de la costa del Sur de East Queensland Australia, comparando Decption Bay con otras cuatro localidades ninguna de las cuales se corresponde con la idea de inner-city.
Deception Bay en particular tenía pocas oportunidades de trabajo, servicios limitados desde lo social y lo físico, y una pobre accesibilidad a la ciudad.
También una mala imagen por la inserción de vivienda publica que lo termino de estigmatizar.
Supuestamente existe una renovación urbana en Deceptión Bay a raíz de un redescubrimiento del área en función de una revalorización de su situación privilegiada respecto de las vistas al mar al igual que en las otras 4 localizaciones que estudia.
El trabajo es simplemente descriptivo en la medida en que los datos que utiliza son generales como datos del censo de crecimiento del porcentaje de profesionales, del nivel educativo de la población y de los precios medios de las viviendas, que muestran que estos indicadores aumentaron al igual que en el resto de las localidades.
No se observa en la metodología que se haya analizado en detalle algo que explicite que estos aumentos puedan ser atribuibles a algo diferente a un mejoramiento general de las condiciones de vida y de vivienda de la población de todo Australia.
Movilidad Residencial Centripeta: El rol del mercado inmobilirio y del nuevo habitante urbano en la recuperación del centro de Santiago de Chile
Movilidad Residencial Centripeta: El rol del mercado inmobilirio y del nuevo habitante urbano en la recuperación del centro de Santiago de Chile
By Yasna Contreras G.
Es una ponencia de los resultados preliminares de la tesis doctoral de la autora.
Analiza las transformaciones socioterritoriales del centro de Santiago.
La comuna central de Santiago venia perdiendo población desde los años sesenta.
Para revertir dicho proceso de deterioro del centro se creo la CORDESAN (Corporación de Desarrollo para Santiago) que tenia entre sus primeros objetivos revertir la imagen deteriorada del centro y convertirlo en una opción residencial.
Primero demostraron que era 16 veces mas rentable incorporar un nuevo residente en el centro que en la periferia, como antecedente para crear una línea de subsidio habitacional dirigida a la construcción de viviendas en las zonas de renovación urbana.
En 1991 pone en marcha un programa de repoblamiento creando un subsidio para el incentivo privado.
Sumado a lo anterior se creo un banco de terrenos y una bolsa de demanda.
Como cuarto pilar existieron estrategias de marketing para posicionar al centro como opción residencial poniendo énfasis en los atributos de localización de la comuna, la infraestructura, el equipamiento y la maximización de los beneficios de distancia entre el lugar de residencia y el acceso al trabajo.
En el 2003 el centro se convirtió en la comuna con mayor producción de viviendas y el programa seria un existo desde el punto de vista de la cantidad de metros cuadrados construidos (mas de 75.000 viviendas).
Paradójicamente el valor total de la población siguió decayendo pero esto debe entenderse considerando que el tamaño promedio de las familias se redujo de 3,5 a 2,8 habitantes por hogar y a las características del nuevo habitante urbano, en general dinks con mayor nivel cultural y diferentes pautas de consumo asociadas a símbolos de status (departamentos bellos, galerias d earte, cafes, etc).
By Yasna Contreras G.
Es una ponencia de los resultados preliminares de la tesis doctoral de la autora.
Analiza las transformaciones socioterritoriales del centro de Santiago.
La comuna central de Santiago venia perdiendo población desde los años sesenta.
Para revertir dicho proceso de deterioro del centro se creo la CORDESAN (Corporación de Desarrollo para Santiago) que tenia entre sus primeros objetivos revertir la imagen deteriorada del centro y convertirlo en una opción residencial.
Primero demostraron que era 16 veces mas rentable incorporar un nuevo residente en el centro que en la periferia, como antecedente para crear una línea de subsidio habitacional dirigida a la construcción de viviendas en las zonas de renovación urbana.
En 1991 pone en marcha un programa de repoblamiento creando un subsidio para el incentivo privado.
Sumado a lo anterior se creo un banco de terrenos y una bolsa de demanda.
Como cuarto pilar existieron estrategias de marketing para posicionar al centro como opción residencial poniendo énfasis en los atributos de localización de la comuna, la infraestructura, el equipamiento y la maximización de los beneficios de distancia entre el lugar de residencia y el acceso al trabajo.
En el 2003 el centro se convirtió en la comuna con mayor producción de viviendas y el programa seria un existo desde el punto de vista de la cantidad de metros cuadrados construidos (mas de 75.000 viviendas).
Paradójicamente el valor total de la población siguió decayendo pero esto debe entenderse considerando que el tamaño promedio de las familias se redujo de 3,5 a 2,8 habitantes por hogar y a las características del nuevo habitante urbano, en general dinks con mayor nivel cultural y diferentes pautas de consumo asociadas a símbolos de status (departamentos bellos, galerias d earte, cafes, etc).
Modelo hedónico espacio-temporal y análisis variográfico del precio de la vivienda
Modelo hedónico espacio-temporal y análisis variográfico del precio de la vivienda
By Chica Olmo J, Cano Guervos, Chica Olmo M.
El trabajo presenta un modelo para interpretar la variabilidad espcio-temporal del precio de la vivienda elaborada a partir de muestras de corte transversal.
Esta hecho en base a tres muestras (años 1988, 1991 y 1995) de 260, 281 y 297 casos cada una.
Para estimar los efectos de la localización espacial utiliza el variograma como herramienta geoestadística que permite detectar la estructura espacial de variabilidad o autocorrelación (variograma experimental de Matheron, 1970)
Uno de los puntos particulares del trabajo es que estima que dentro de los factores locales a escala micro, existe un factor relacionado con el hecho que el agente inmobiliario estima el precio al que va a poner en venta a una determinada vivienda teniendo en cuanta las viviendas que se hayan o están a la venta próximas a ella en cuanto a distancia, y tiempo en caso de tratarse de una ya vendida.
Como conclusión establece que con el modelo obtenido con solamente tres variables constructivas (antigüedad, baños y amplitud) utilizando 2 variables dummies D91 y D95 en relación al año de la muestra para captar los factores macro que afectan los precios en general de las viviendas, y la localización espacial (polinomio de deriva), se explica el 84,18% de las variaciones en los precios de las viviendas.
By Chica Olmo J, Cano Guervos, Chica Olmo M.
El trabajo presenta un modelo para interpretar la variabilidad espcio-temporal del precio de la vivienda elaborada a partir de muestras de corte transversal.
Esta hecho en base a tres muestras (años 1988, 1991 y 1995) de 260, 281 y 297 casos cada una.
Para estimar los efectos de la localización espacial utiliza el variograma como herramienta geoestadística que permite detectar la estructura espacial de variabilidad o autocorrelación (variograma experimental de Matheron, 1970)
Uno de los puntos particulares del trabajo es que estima que dentro de los factores locales a escala micro, existe un factor relacionado con el hecho que el agente inmobiliario estima el precio al que va a poner en venta a una determinada vivienda teniendo en cuanta las viviendas que se hayan o están a la venta próximas a ella en cuanto a distancia, y tiempo en caso de tratarse de una ya vendida.
Como conclusión establece que con el modelo obtenido con solamente tres variables constructivas (antigüedad, baños y amplitud) utilizando 2 variables dummies D91 y D95 en relación al año de la muestra para captar los factores macro que afectan los precios en general de las viviendas, y la localización espacial (polinomio de deriva), se explica el 84,18% de las variaciones en los precios de las viviendas.
The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark
The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark
El paper testea empíricamente la teoría de Rent Gap de Smith para lo cual utiliza datos de serie de tiempo a los efectos de considerar los conceptos originales de el valor del edificio, el de capitalización de la renta y el de la renta potencial.
El valor de la renta es un valor compuesto por el valor del edificio y el valor de donde este esta ubicado.
La renta potencial aumenta gradualmente en la medida en que la ciudad se expande e invierte capital en los alrededores, pues en la medida en que el edificio se va depreciando este va depreciando el valor de la renta actual y entonces aumenta la diferencia respecto de la renta que se podría obtener si allí existiese un edificio mas apropiado al cambio que haya sufrido el valor correspondiente al sitio.
En los seis casos de estudio el redesarrollo tomó la forma de demolición y construcción nueva, no de rehabilitación, consistente esto cuando el nuevo uso y el previo corresponden a uso residencial.
El área considerada previa al desarrollo cubre 27.314 m2 que eran parte de 7 propiedades de uso agrícola que luego fueron subdivididas en 79 propiedades y posteriormente fusionadas en 6 áreas de redesarrollo.
De los datos utilizados:
La venta de propiedades tiene la desventaja de no distinguir entre el precio de la tierra y el del edificio y ademas no ocurren con frecuencia suficiente para armar series de tiempo pero son buenos indicadores del valor de capitalización.
La valuación impositiva existe año tras año y distingue entre valor de la tierra y del inmueble pero a veces permanece con el mismo valor nominal durante largos periodos de tiempo.
Utiliza los registros de la valuación impositiva para tener datos anuales de tierra e inmuebles y corrige con el valor de las ventas para obtener datos mas reales al valor del mercado.
Para ello implementa una metodología que consta de tres pasos.
Primero compila los datos de valuación impositiva para la tierra y el inmueble por año.
En segunda instancia los valores nominales del valor de la tierra son afectados por un índice de precios del consumidor, y el valor nominal del precio del edificio por un índice de costo del edificio.
En un tercer paso los valores afectados son corregidos en función del valor del mercado utilizando series de tiempo de precios de venta / ratios de valuación impositiva.
La renta potencial de la tierra es definida como la cantidad que puede ser capitalizada bajo el mas alto y mejor uso de la tierra con lo cual los indicadores directos de ellos son las ventas justo antes del desarrollo y justo antes del redesarrollo.
Para completar los puntos intermedios en la serie de tiempo utiliza la tasa de crecimiento de la población y la tasa de variación del valor de la propiedad y establece con ello para cada caso 4 posibles curvas de variación de la renta y luego utiliza los valores observados con casos puntuales para ajustar y elegir la curva que mejor se adapta.
Conclusiones:
El rent gap no aparece sustancialmente hasta después de un relativo largo periodo de tiempo a partir del cual el valor potencial y el capitalizado por la renta de la tierra empiezan a diferir.
En los casos en que el valor potencial de la tierra aumenta rápidamente o que no existe un esfuerzo por mantener el edificio adaptado a las nuevas circunstancias del entorno es que aparece mas rápidamente en el ciclo de redesarrollo el rent gap.
El ciclo completo para estos seis casos de estudio varia entre c.75 y c.125 años.
El paper testea empíricamente la teoría de Rent Gap de Smith para lo cual utiliza datos de serie de tiempo a los efectos de considerar los conceptos originales de el valor del edificio, el de capitalización de la renta y el de la renta potencial.
El valor de la renta es un valor compuesto por el valor del edificio y el valor de donde este esta ubicado.
La renta potencial aumenta gradualmente en la medida en que la ciudad se expande e invierte capital en los alrededores, pues en la medida en que el edificio se va depreciando este va depreciando el valor de la renta actual y entonces aumenta la diferencia respecto de la renta que se podría obtener si allí existiese un edificio mas apropiado al cambio que haya sufrido el valor correspondiente al sitio.
En los seis casos de estudio el redesarrollo tomó la forma de demolición y construcción nueva, no de rehabilitación, consistente esto cuando el nuevo uso y el previo corresponden a uso residencial.
El área considerada previa al desarrollo cubre 27.314 m2 que eran parte de 7 propiedades de uso agrícola que luego fueron subdivididas en 79 propiedades y posteriormente fusionadas en 6 áreas de redesarrollo.
De los datos utilizados:
La venta de propiedades tiene la desventaja de no distinguir entre el precio de la tierra y el del edificio y ademas no ocurren con frecuencia suficiente para armar series de tiempo pero son buenos indicadores del valor de capitalización.
La valuación impositiva existe año tras año y distingue entre valor de la tierra y del inmueble pero a veces permanece con el mismo valor nominal durante largos periodos de tiempo.
Utiliza los registros de la valuación impositiva para tener datos anuales de tierra e inmuebles y corrige con el valor de las ventas para obtener datos mas reales al valor del mercado.
Para ello implementa una metodología que consta de tres pasos.
Primero compila los datos de valuación impositiva para la tierra y el inmueble por año.
En segunda instancia los valores nominales del valor de la tierra son afectados por un índice de precios del consumidor, y el valor nominal del precio del edificio por un índice de costo del edificio.
En un tercer paso los valores afectados son corregidos en función del valor del mercado utilizando series de tiempo de precios de venta / ratios de valuación impositiva.
La renta potencial de la tierra es definida como la cantidad que puede ser capitalizada bajo el mas alto y mejor uso de la tierra con lo cual los indicadores directos de ellos son las ventas justo antes del desarrollo y justo antes del redesarrollo.
Para completar los puntos intermedios en la serie de tiempo utiliza la tasa de crecimiento de la población y la tasa de variación del valor de la propiedad y establece con ello para cada caso 4 posibles curvas de variación de la renta y luego utiliza los valores observados con casos puntuales para ajustar y elegir la curva que mejor se adapta.
Conclusiones:
El rent gap no aparece sustancialmente hasta después de un relativo largo periodo de tiempo a partir del cual el valor potencial y el capitalizado por la renta de la tierra empiezan a diferir.
En los casos en que el valor potencial de la tierra aumenta rápidamente o que no existe un esfuerzo por mantener el edificio adaptado a las nuevas circunstancias del entorno es que aparece mas rápidamente en el ciclo de redesarrollo el rent gap.
El ciclo completo para estos seis casos de estudio varia entre c.75 y c.125 años.
domingo, 6 de septiembre de 2009
inner-city gentrification simulation using hybrid models of cellular automata and multi-agent systems - Atsushi Nara & Paul Torrens - 2005
El objetivo de la tesis es simular el fenomeno de gentrificación usando modelos CA y MAS enfocandose en el comportamiento de los agentes que para este caso son, la mobilidad residencial y las decisiones de estos a escala micro que importan al proceso de gentrificación.
El CA es utilizado en relación a la posibilidad que una celda cambie de estado o sus atributos por sucesivos procesos repetitivos que sujetos reglas fijas modifiquen su estado 0 y a su vez es compatible con el tipo de información pixelar que maneja el GIS.
En el caso del MAS, es utilizado por la libertad de movimiento y es utilizado para representar las reglas de transición que permiten que un tipo de pixel se convierta en otro.
El modelo tiene dos tipos de agentes
1) los agentes estables que se comportan como CA y representan a las propiedades individuales
2) agentes mobiles que actuan como MAS y representan a los residentes en el espacio.
El espacio es definido como una malla rectangular con celdas en donde cada celda es lo suficientemente chica como para representar edificios y propiedades unitarias.
Hay 4 tipos de agentes estables y uno mobil.
Los fijos son el mercado, la subarea, la propiedad y la tierra
CONTINUARA.................
El CA es utilizado en relación a la posibilidad que una celda cambie de estado o sus atributos por sucesivos procesos repetitivos que sujetos reglas fijas modifiquen su estado 0 y a su vez es compatible con el tipo de información pixelar que maneja el GIS.
En el caso del MAS, es utilizado por la libertad de movimiento y es utilizado para representar las reglas de transición que permiten que un tipo de pixel se convierta en otro.
El modelo tiene dos tipos de agentes
1) los agentes estables que se comportan como CA y representan a las propiedades individuales
2) agentes mobiles que actuan como MAS y representan a los residentes en el espacio.
El espacio es definido como una malla rectangular con celdas en donde cada celda es lo suficientemente chica como para representar edificios y propiedades unitarias.
Hay 4 tipos de agentes estables y uno mobil.
Los fijos son el mercado, la subarea, la propiedad y la tierra
CONTINUARA.................
EL TEMA EN CUESTION...........
1. PROPUESTA DE TÍTULO
La renovación urbana en la ciudad de Buenos Aires.
El caso de los edificios de viviendas en altura en los barrios de Belgrano, Nuñez y Caballito.
Siendo propósito encontrar las relaciones que subyacen en la demolición de una construcción existente y su reemplazo, es que se ahonda en las teorias del Rent Gap y de Gentrificación, a los efectos de observar la metodología y el tipo de datos empíricos utilizados.
Donde se localizan los edificios de vivienda en altura?
Porque se localizan ahí?
Debiera verificarse una mayor cantidad de emprendimientos en donde hay menor incidencia del terreno en el valor total del proyecto, donde hay mayor fot vacante y en donde aumento mas las demanda o por largo tiempo no se construyo?.
Que roles juegan el Código de Planeamiento Urbano y los desarrolladores inmobiliarios, como agentes promotores del crecimiento residencial?
La renovación urbana en la ciudad de Buenos Aires.
El caso de los edificios de viviendas en altura en los barrios de Belgrano, Nuñez y Caballito.
Siendo propósito encontrar las relaciones que subyacen en la demolición de una construcción existente y su reemplazo, es que se ahonda en las teorias del Rent Gap y de Gentrificación, a los efectos de observar la metodología y el tipo de datos empíricos utilizados.
Donde se localizan los edificios de vivienda en altura?
Porque se localizan ahí?
Debiera verificarse una mayor cantidad de emprendimientos en donde hay menor incidencia del terreno en el valor total del proyecto, donde hay mayor fot vacante y en donde aumento mas las demanda o por largo tiempo no se construyo?.
Que roles juegan el Código de Planeamiento Urbano y los desarrolladores inmobiliarios, como agentes promotores del crecimiento residencial?
Lectura de papers - Alternative Explanations for Inner –City Gentrification: A Canadian Assessment
Alternative Explanations for Inner –City Gentrification: A Canadian Assessment
David Ley - 1986
Dentro de las posibles explicaciones del proceso de gentrificaciones, dentro de la literatura encuentra cuatro corrientes principales.
Las que se relacionan con cambios demograficos, las que se apoyan en explicaciones relacionadas con las dinamicas del mercado inmobiliario, las que identifican una explicación en la valoración de amenidades urbanas y las de base económica relacionada con el crecimiento de una nueva clase media urbana, (los trabajadores de oficinas y los espacios para oficinas).
Cada una de estas corrientes es considerada como una posible hipótesis. Toma un total de 35 variables independientes para testear correlación simple consistente con el proceso de gentrificación.
Las variables independiente utilizadas son:
Para la hipótesis demográfica:
% de población de entre 20-35 años
El cambio absoluto de % de población de esa edad
La media del tamaño de familia
% del cambio de tamaño de la familia
Tasa de participación de la mujer en el mercado laboral
Cambio absoluto en el % de dicha tasa
% de tenedores de vivienda sin familia
Valor absoluto del cambio de dicho %
Población
% del cambio de población.
Para la hipótesis del mercado de la vivienda:
Unidades de viviendas
% de crecimiento de los hogares
Tasa media de renta vacante
Tasa de renta vacante
Ratio de valor de las viviendas
Ratio de valor de alquiler de las viviendas
% de inquilinos que gastan mas del 25% de los ingresos en vivienda.
% de vivienda propia
% de cambio de tenencia de la vivienda
Valor medio de las unidades de vivienda
% de aumento del valor de la vivienda.
Para la hipótesis de las amenidades urbanas:
Indicador social CMA
Satisfacción del residente
Percepción de la calidad del ambiente.
Cantidad de galerias de arte por cada 10.000 hab
Cantidad de restaurants por cada 10.000 hab
Preferencia residencial por matricula escolar
Para la hipótesis económica:
Crecimiento del GDP provincial
Crecimiento del trabajo metropolitano
La tasa media de desempleo
Cambio en el ingreso del hogar
Ratio de ingreso del hogar como porcentaje de cambio
Ingreso medio del hogar
Espacio para oficinas per capita de población.
Luego de una primer regresión selecciona los ocho principales componentes que tienen la mas alta correlación parcial para poder disminuir los problemas de intercorrelación. Con ellos corre una nueva regresión.
Determina que no hay una correlación fuerte entre el baby boom y el mercado de la vivienda y que por el contrario si se observa una alta correlación entre la calidad de vida y los valores de vivienda.
También identifica como dimensión fundamental de análisis la transformación de la economía hacia el sector de servicios basada en servicios de oficina, y funciones administrativas, y que si las mejores oportunidades de trabajo del centro de la ciudad atraen población del sector comercial-administratico-de servicios, esta misma población a su vez, acelera el proceso de reestructuración de ambiente construido por su predilección por servicios urbanos de calidad.
David Ley - 1986
Dentro de las posibles explicaciones del proceso de gentrificaciones, dentro de la literatura encuentra cuatro corrientes principales.
Las que se relacionan con cambios demograficos, las que se apoyan en explicaciones relacionadas con las dinamicas del mercado inmobiliario, las que identifican una explicación en la valoración de amenidades urbanas y las de base económica relacionada con el crecimiento de una nueva clase media urbana, (los trabajadores de oficinas y los espacios para oficinas).
Cada una de estas corrientes es considerada como una posible hipótesis. Toma un total de 35 variables independientes para testear correlación simple consistente con el proceso de gentrificación.
Las variables independiente utilizadas son:
Para la hipótesis demográfica:
% de población de entre 20-35 años
El cambio absoluto de % de población de esa edad
La media del tamaño de familia
% del cambio de tamaño de la familia
Tasa de participación de la mujer en el mercado laboral
Cambio absoluto en el % de dicha tasa
% de tenedores de vivienda sin familia
Valor absoluto del cambio de dicho %
Población
% del cambio de población.
Para la hipótesis del mercado de la vivienda:
Unidades de viviendas
% de crecimiento de los hogares
Tasa media de renta vacante
Tasa de renta vacante
Ratio de valor de las viviendas
Ratio de valor de alquiler de las viviendas
% de inquilinos que gastan mas del 25% de los ingresos en vivienda.
% de vivienda propia
% de cambio de tenencia de la vivienda
Valor medio de las unidades de vivienda
% de aumento del valor de la vivienda.
Para la hipótesis de las amenidades urbanas:
Indicador social CMA
Satisfacción del residente
Percepción de la calidad del ambiente.
Cantidad de galerias de arte por cada 10.000 hab
Cantidad de restaurants por cada 10.000 hab
Preferencia residencial por matricula escolar
Para la hipótesis económica:
Crecimiento del GDP provincial
Crecimiento del trabajo metropolitano
La tasa media de desempleo
Cambio en el ingreso del hogar
Ratio de ingreso del hogar como porcentaje de cambio
Ingreso medio del hogar
Espacio para oficinas per capita de población.
Luego de una primer regresión selecciona los ocho principales componentes que tienen la mas alta correlación parcial para poder disminuir los problemas de intercorrelación. Con ellos corre una nueva regresión.
Determina que no hay una correlación fuerte entre el baby boom y el mercado de la vivienda y que por el contrario si se observa una alta correlación entre la calidad de vida y los valores de vivienda.
También identifica como dimensión fundamental de análisis la transformación de la economía hacia el sector de servicios basada en servicios de oficina, y funciones administrativas, y que si las mejores oportunidades de trabajo del centro de la ciudad atraen población del sector comercial-administratico-de servicios, esta misma población a su vez, acelera el proceso de reestructuración de ambiente construido por su predilección por servicios urbanos de calidad.
The Gentrification of Harlem Richard Schaffer and Neil Smith – 1986
The Gentrification of Harlem
Richard Schaffer and Neil Smith – 1986
Como primer punto, se habla de gentrificación cuando se observa un proceso de renovación urbana que implica ademas un desplazamiento de personas de bajo nivel socioeconomico y su remplazo por otro de mas alto nivel.
Los interrogantes principales son:
El significado del proceso o su extensión
Los efectos
Las causas
Respecto del significado:
Tema principal es la escala, si es de escala pequeña, y restringido geográficamente y sin efecto a nivel de la ciudad como un todo, o sin es parte de una restructuración del espacio urbano mayor.
Esto afecta a los datos a utilizar.
En el primer caso, recurren a datos a escala de ciudad o metropolis para demostrar continuidad.
En el segundo caso, utilizan datos a escala microscopica (censos a nivel barrial) para obtener mayor información sobre la profundad del cambio.
Respecto de los efectos:
Si es visto como algo bueno en la medida que revierte la declinación del interior del centro urbano y se considera beneficioso en función de la rehabilitación de las unidades de viviendas, en mayores ingresos por impuestos y mayor vigor económico frente a las implicancias del desplazamiento y el temor que implica para las comunidades de menores recursos o la consideración de sus efectos negativos.
Causas:
La principal discusión se basa en si el enfoque se apoya en explicaciones del lado de la demanda o de la oferta.
Independientemente de ello, en E.U. se explica en términos generales en función de cambios relacionados con el numero de adultos viviendo solos, la participación de la mujer en la fuerza del trabajo, y otros que afectan patrones de preferencia en cuanto a la demanda de vivienda.
Otros se refieren a la creación de un ambiente tal que crea una oportunidad de inversión y teorizan sobre los movimientos del capital.
Como indicadores estadísticos que identifiquen procesos de gentrificación se estima que en la medida que dicho proceso esta mas maduro hay mayor disponibilidad de ellos.
Estos son cambios en los niveles socioeconómicos y ocupacionales de la población como en el mercado inmobiliario. Específicamente, mayor numero de graduados universitarios, y profesionales, mayor nivel de ingresos y valores de renta.
El caso de Harlem:
Harlem es susceptible de gentrificaciòn en primer lugar por su localización y en segunda medida porque era una de las concentraciones mas grandes de población obrara y además durante varios años fue una zona olvidada o que sufrió abandono y desinversión.
Los indicadores utilizados para identificar diferencias entre áreas son:
En lo social:
Porcentaje de población negra
Porcentaje de adultos graduados (nivel educativo)
En lo espacial:
Porcentaje de casas abandonadas
Variación de la población
En lo económico:
El mayor ingreso por capita
El menor ingreso por capita
La renta media
Rotación-variación de la renta privada residencial por año.
Durante 1970-80 con datos estadísticos del censo se verifica una continua declinación en el ingreso por capita, y los valores medios de contratos de renta (que identifica como los indicadores mas sensibles).
Verifica concentraciones espaciales y corredores en donde se verifican crecimientos de ingresos.
Para el análisis del mercado inmobiliario analiza el volumen de ventas y los precios en relación al resto de la ciudad.
Identifica así los aumentos en la actividad inmobiliaria.
Determina que aumentos en los ingresos y los niveles de renta, como el numero de familias de altos ingresos, encuentre relación directa con un aumento de ventas y esto simultáneamente eleva el mercado inmobiliario y el perfil socioeconómico del barrio. Todo esto indicaría una revalorización de las estructuras físicas y el inicio de un proceso de gentrificación, que una vez en marcha difícilmente se detiene.
Así mismo también observa que los desarrolladores privados prefieren construir grandes casas de departamentos en función de maximizar sus beneficios.
Richard Schaffer and Neil Smith – 1986
Como primer punto, se habla de gentrificación cuando se observa un proceso de renovación urbana que implica ademas un desplazamiento de personas de bajo nivel socioeconomico y su remplazo por otro de mas alto nivel.
Los interrogantes principales son:
El significado del proceso o su extensión
Los efectos
Las causas
Respecto del significado:
Tema principal es la escala, si es de escala pequeña, y restringido geográficamente y sin efecto a nivel de la ciudad como un todo, o sin es parte de una restructuración del espacio urbano mayor.
Esto afecta a los datos a utilizar.
En el primer caso, recurren a datos a escala de ciudad o metropolis para demostrar continuidad.
En el segundo caso, utilizan datos a escala microscopica (censos a nivel barrial) para obtener mayor información sobre la profundad del cambio.
Respecto de los efectos:
Si es visto como algo bueno en la medida que revierte la declinación del interior del centro urbano y se considera beneficioso en función de la rehabilitación de las unidades de viviendas, en mayores ingresos por impuestos y mayor vigor económico frente a las implicancias del desplazamiento y el temor que implica para las comunidades de menores recursos o la consideración de sus efectos negativos.
Causas:
La principal discusión se basa en si el enfoque se apoya en explicaciones del lado de la demanda o de la oferta.
Independientemente de ello, en E.U. se explica en términos generales en función de cambios relacionados con el numero de adultos viviendo solos, la participación de la mujer en la fuerza del trabajo, y otros que afectan patrones de preferencia en cuanto a la demanda de vivienda.
Otros se refieren a la creación de un ambiente tal que crea una oportunidad de inversión y teorizan sobre los movimientos del capital.
Como indicadores estadísticos que identifiquen procesos de gentrificación se estima que en la medida que dicho proceso esta mas maduro hay mayor disponibilidad de ellos.
Estos son cambios en los niveles socioeconómicos y ocupacionales de la población como en el mercado inmobiliario. Específicamente, mayor numero de graduados universitarios, y profesionales, mayor nivel de ingresos y valores de renta.
El caso de Harlem:
Harlem es susceptible de gentrificaciòn en primer lugar por su localización y en segunda medida porque era una de las concentraciones mas grandes de población obrara y además durante varios años fue una zona olvidada o que sufrió abandono y desinversión.
Los indicadores utilizados para identificar diferencias entre áreas son:
En lo social:
Porcentaje de población negra
Porcentaje de adultos graduados (nivel educativo)
En lo espacial:
Porcentaje de casas abandonadas
Variación de la población
En lo económico:
El mayor ingreso por capita
El menor ingreso por capita
La renta media
Rotación-variación de la renta privada residencial por año.
Durante 1970-80 con datos estadísticos del censo se verifica una continua declinación en el ingreso por capita, y los valores medios de contratos de renta (que identifica como los indicadores mas sensibles).
Verifica concentraciones espaciales y corredores en donde se verifican crecimientos de ingresos.
Para el análisis del mercado inmobiliario analiza el volumen de ventas y los precios en relación al resto de la ciudad.
Identifica así los aumentos en la actividad inmobiliaria.
Determina que aumentos en los ingresos y los niveles de renta, como el numero de familias de altos ingresos, encuentre relación directa con un aumento de ventas y esto simultáneamente eleva el mercado inmobiliario y el perfil socioeconómico del barrio. Todo esto indicaría una revalorización de las estructuras físicas y el inicio de un proceso de gentrificación, que una vez en marcha difícilmente se detiene.
Así mismo también observa que los desarrolladores privados prefieren construir grandes casas de departamentos en función de maximizar sus beneficios.
lectura de papers
Gnetrification and uneven development
Neil Smith – 1982
Delinear un marco teórico del proceso en cuestión
El proceso de gentrificación como un fenómeno que contradice las teorías tradicionales de declinación o decadencia de los centros urbanos de las ciudades?.
Combinación de fenómenos demograficos, estilos de vida, factores económicos.
Como puede un mismo marco teorico llevarnoas a conclusiones opuestas?
El “flitering model” asume como factor exogeno la canasta de consumo entre los cuales considera como la preferencia por un espacio mayor bajo la curva de ingresos uno de los motivos del crecimiento de la periferia suburbana y la vacancia o deterioro urbano del centro. Bajo estos conceptos el proceso inverso de gentrificación es visto como algo extraordinario dado que la teoria no puede explicar el movimiento de “volver a la ciudad”.
Las crisis económicas son productos concreto históricamente hablando, que asi como reorganizan nuevas situaciones y relaciones, también en un periodo corto concretan un sin numero de tendencias que ya se vienen desarrollando.
Mientras que esta reestructuración ciertamente implica factores como el baby-boom, los precios de la energia y los costos de las viviendas, las raices y el momento derivan de procesos mas específicos y mas profundos del “uneven development”
Por “uneven development” se entiende una verdad evidente que el desarrollo societario no ocurre en cualquier lugar ni a la misma velocidad, ni en la misma dirección.
Geograficamente el mercado de la ciudad feudal es sistemáticamente diferente del capitalista de la metrópolis.
No importa la escala, el capital se mueve espacialmente por razones similares, y es esta similitud en el propósito y en la estructura lo que engendra espacialmente similares inesperados desarrollos a diferentes escalas.
Principales tres aspectos
Tendencias hacia la especialización y ecualización:
Inherente a la estructura del capitalismo hay dos tendencias contradictorias, una de ecualización en las condiciones y niveles de desarrollo y otra a la diferenciación.
Bajo la tendencia a la ecualización, subyace la idea de que cualquier porción de tierra es potencialmente productivo y tiene un precio asociado y que las barreras a la expansión son respecto de la distancia espacial, medidas en termino de tiempo de trasporte.
Contrariamente el proceso de diferenciación se basa en reconocer diferencias ambiéntales en función de ciertas condiciones naturales (textiles donde se puden criar ovejas, etc).
Ambos factores juegan papeles porponderantes según la escala de análisis.
Por ejemplo las wage rates son determinantes a nivel internacional y regional pero sin importancia a nivel de escala urbana local, mientras que a esta escala si importa la ground rent.
La valorización y depreciación del capital del ambiente construido:
Que una estructura física debe mantener su uso y no demolerse sin importar una perdida del capital invertido hasta que no se haya recuperado su valor de retorno, lo que implica que cierto uso de suelo queda atado durante cierto período de tiempo significando una barrera de entrada para nuevos desarrollos.
Periodos largos de devalorización del capital abren las posibilidades para fases nuevas de valorización.
En general en este proceso se ven afectados el tipo de tenencia de la propiedad, su ocupación y la condición física del barrio. Esto solo se puede prevenir si se realiza periódicamente inversiones tendientes a reparar el stock edilicio.
Neil Smith – 1982
Delinear un marco teórico del proceso en cuestión
El proceso de gentrificación como un fenómeno que contradice las teorías tradicionales de declinación o decadencia de los centros urbanos de las ciudades?.
Combinación de fenómenos demograficos, estilos de vida, factores económicos.
Como puede un mismo marco teorico llevarnoas a conclusiones opuestas?
El “flitering model” asume como factor exogeno la canasta de consumo entre los cuales considera como la preferencia por un espacio mayor bajo la curva de ingresos uno de los motivos del crecimiento de la periferia suburbana y la vacancia o deterioro urbano del centro. Bajo estos conceptos el proceso inverso de gentrificación es visto como algo extraordinario dado que la teoria no puede explicar el movimiento de “volver a la ciudad”.
Las crisis económicas son productos concreto históricamente hablando, que asi como reorganizan nuevas situaciones y relaciones, también en un periodo corto concretan un sin numero de tendencias que ya se vienen desarrollando.
Mientras que esta reestructuración ciertamente implica factores como el baby-boom, los precios de la energia y los costos de las viviendas, las raices y el momento derivan de procesos mas específicos y mas profundos del “uneven development”
Por “uneven development” se entiende una verdad evidente que el desarrollo societario no ocurre en cualquier lugar ni a la misma velocidad, ni en la misma dirección.
Geograficamente el mercado de la ciudad feudal es sistemáticamente diferente del capitalista de la metrópolis.
No importa la escala, el capital se mueve espacialmente por razones similares, y es esta similitud en el propósito y en la estructura lo que engendra espacialmente similares inesperados desarrollos a diferentes escalas.
Principales tres aspectos
Tendencias hacia la especialización y ecualización:
Inherente a la estructura del capitalismo hay dos tendencias contradictorias, una de ecualización en las condiciones y niveles de desarrollo y otra a la diferenciación.
Bajo la tendencia a la ecualización, subyace la idea de que cualquier porción de tierra es potencialmente productivo y tiene un precio asociado y que las barreras a la expansión son respecto de la distancia espacial, medidas en termino de tiempo de trasporte.
Contrariamente el proceso de diferenciación se basa en reconocer diferencias ambiéntales en función de ciertas condiciones naturales (textiles donde se puden criar ovejas, etc).
Ambos factores juegan papeles porponderantes según la escala de análisis.
Por ejemplo las wage rates son determinantes a nivel internacional y regional pero sin importancia a nivel de escala urbana local, mientras que a esta escala si importa la ground rent.
La valorización y depreciación del capital del ambiente construido:
Que una estructura física debe mantener su uso y no demolerse sin importar una perdida del capital invertido hasta que no se haya recuperado su valor de retorno, lo que implica que cierto uso de suelo queda atado durante cierto período de tiempo significando una barrera de entrada para nuevos desarrollos.
Periodos largos de devalorización del capital abren las posibilidades para fases nuevas de valorización.
En general en este proceso se ven afectados el tipo de tenencia de la propiedad, su ocupación y la condición física del barrio. Esto solo se puede prevenir si se realiza periódicamente inversiones tendientes a reparar el stock edilicio.
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