Datos por barrio
Valores de venta por m2 (mínimo y máximo ofertado) de departamentos usados años 2002 a 2008 (faltante de momento año 2004)
Valores de venta por m2 (mínimo y máximo ofertado) de departamentos a estrenar años 2002 a 2008 (faltante de momento año 2004)
Variación mensual del costo de construcción por m2 por tipología edilicia años 2002 a 2008
martes, 6 de octubre de 2009
domingo, 27 de septiembre de 2009
DATOS ESTADISTICOS DISPONIBLES
EN PORCESO DE BUSQUEDA Y ARMADO DE LISTADO
PARA CARACTERIZACIÓN DE LOS BARRIOS / CGP
Por CGP desde el año 2003 al 2007 (a confirmar, 2002 a 2009)
% de población por grupos de edad
Tipo de vivienda (casa - depto - otro)
Regimen de tenencia de la vivienda
Nivel de instrucción alcanzado
Promedio de ingreso de la población por categoria ocupacional
VARIOS
Permisos de cosntrucción años 2006 a 2008 por barrio.
PROBLEMAS A RESOLVER
Falta verificar si estos datos estan georeferenciados de manera de poder reagrupar los mismos para que correspodan con las CGP o viceversa.
CONTINUARA.....................
PARA CARACTERIZACIÓN DE LOS BARRIOS / CGP
Por CGP desde el año 2003 al 2007 (a confirmar, 2002 a 2009)
% de población por grupos de edad
Tipo de vivienda (casa - depto - otro)
Regimen de tenencia de la vivienda
Nivel de instrucción alcanzado
Promedio de ingreso de la población por categoria ocupacional
VARIOS
Permisos de cosntrucción años 2006 a 2008 por barrio.
PROBLEMAS A RESOLVER
Falta verificar si estos datos estan georeferenciados de manera de poder reagrupar los mismos para que correspodan con las CGP o viceversa.
CONTINUARA.....................
The blind men and the elephant: the explanation of gentrification
The blind men and the elephant: the explanation of gentrification
By Chris Hamnett
El paper es una mirada critica sobre las principales corrientes teóricas relacionadas a los procesos de gentrificación.
Un punto relevante es que atribuye el porque de tanta literatura al respecto, al hecho de que la gentrificación como proceso destruye o pone en tela de juicio las suposiciones predominantes que existen desde el punto de vista teórico de que el proceso de recambio es un proceso hacia abajo y unidireccional, y con ello los modelos explicativos del crecimiento urbano y los cambios residenciales.
Para Hamnett tanto la tesis de restructuración social asociada a Ley como la de rent gap de Smith son explicaciones parciales del proceso de gentrificación.
Mientras uno lo observa en términos de la demanda del mercado de la vivienda el otro se enfoca en los mecanismos de producción de las viviendas con potencial de ser gentrificadas.
Según el autor hay 4 requerimientos para que se observe gentrificación a escala significativa, tres de los cuales están relacionados con la oferta como ser áreas apropiadas para que esto ocurra, la existencia de un ambiente central atractivo, y la oferta de potenciales gentrificadores, todos los cuales restringen el lado de la oferta y el cuarto requerimiento se relaciona con la preferencia cultural de cierto segmento de la clase trabajadora abocada a los servicios que tiene preferencia por habitar en áreas centrales de la ciudad.
Con ello, la existencia de un relativo barato y devaluado mercado de vivienda es necesario pero no suficiente como explicación, al igual que no lo es la existencia de un potencial grupo de personas cuyo gustos de consumo y crecimiento en cuanto a cantidad puedan convertirlos en gentrifiers.
By Chris Hamnett
El paper es una mirada critica sobre las principales corrientes teóricas relacionadas a los procesos de gentrificación.
Un punto relevante es que atribuye el porque de tanta literatura al respecto, al hecho de que la gentrificación como proceso destruye o pone en tela de juicio las suposiciones predominantes que existen desde el punto de vista teórico de que el proceso de recambio es un proceso hacia abajo y unidireccional, y con ello los modelos explicativos del crecimiento urbano y los cambios residenciales.
Para Hamnett tanto la tesis de restructuración social asociada a Ley como la de rent gap de Smith son explicaciones parciales del proceso de gentrificación.
Mientras uno lo observa en términos de la demanda del mercado de la vivienda el otro se enfoca en los mecanismos de producción de las viviendas con potencial de ser gentrificadas.
Según el autor hay 4 requerimientos para que se observe gentrificación a escala significativa, tres de los cuales están relacionados con la oferta como ser áreas apropiadas para que esto ocurra, la existencia de un ambiente central atractivo, y la oferta de potenciales gentrificadores, todos los cuales restringen el lado de la oferta y el cuarto requerimiento se relaciona con la preferencia cultural de cierto segmento de la clase trabajadora abocada a los servicios que tiene preferencia por habitar en áreas centrales de la ciudad.
Con ello, la existencia de un relativo barato y devaluado mercado de vivienda es necesario pero no suficiente como explicación, al igual que no lo es la existencia de un potencial grupo de personas cuyo gustos de consumo y crecimiento en cuanto a cantidad puedan convertirlos en gentrifiers.
Understanding City Fringe Gentrification: The Role of e Potential Investment Gap.
Understanding City Fringe Gentrification: The Role of e Potential Investment Gap.
By John Minnery
El trabajo se plantea si el proceso de gentrificación entendido como el remplazo personas de menores ingresos o menor status por otro de mayores ingresos o mayor estatus ocurre en las afueras de la ciudad al igual que en el centro y si esto es asi, si las explicaciones esbozadas para explicar cuando este fenómeno sucede en el interior de las ciudades son explicativas también en contrario.
El trabajo se enfoca en ubicaciones de la costa del Sur de East Queensland Australia, comparando Decption Bay con otras cuatro localidades ninguna de las cuales se corresponde con la idea de inner-city.
Deception Bay en particular tenía pocas oportunidades de trabajo, servicios limitados desde lo social y lo físico, y una pobre accesibilidad a la ciudad.
También una mala imagen por la inserción de vivienda publica que lo termino de estigmatizar.
Supuestamente existe una renovación urbana en Deceptión Bay a raíz de un redescubrimiento del área en función de una revalorización de su situación privilegiada respecto de las vistas al mar al igual que en las otras 4 localizaciones que estudia.
El trabajo es simplemente descriptivo en la medida en que los datos que utiliza son generales como datos del censo de crecimiento del porcentaje de profesionales, del nivel educativo de la población y de los precios medios de las viviendas, que muestran que estos indicadores aumentaron al igual que en el resto de las localidades.
No se observa en la metodología que se haya analizado en detalle algo que explicite que estos aumentos puedan ser atribuibles a algo diferente a un mejoramiento general de las condiciones de vida y de vivienda de la población de todo Australia.
By John Minnery
El trabajo se plantea si el proceso de gentrificación entendido como el remplazo personas de menores ingresos o menor status por otro de mayores ingresos o mayor estatus ocurre en las afueras de la ciudad al igual que en el centro y si esto es asi, si las explicaciones esbozadas para explicar cuando este fenómeno sucede en el interior de las ciudades son explicativas también en contrario.
El trabajo se enfoca en ubicaciones de la costa del Sur de East Queensland Australia, comparando Decption Bay con otras cuatro localidades ninguna de las cuales se corresponde con la idea de inner-city.
Deception Bay en particular tenía pocas oportunidades de trabajo, servicios limitados desde lo social y lo físico, y una pobre accesibilidad a la ciudad.
También una mala imagen por la inserción de vivienda publica que lo termino de estigmatizar.
Supuestamente existe una renovación urbana en Deceptión Bay a raíz de un redescubrimiento del área en función de una revalorización de su situación privilegiada respecto de las vistas al mar al igual que en las otras 4 localizaciones que estudia.
El trabajo es simplemente descriptivo en la medida en que los datos que utiliza son generales como datos del censo de crecimiento del porcentaje de profesionales, del nivel educativo de la población y de los precios medios de las viviendas, que muestran que estos indicadores aumentaron al igual que en el resto de las localidades.
No se observa en la metodología que se haya analizado en detalle algo que explicite que estos aumentos puedan ser atribuibles a algo diferente a un mejoramiento general de las condiciones de vida y de vivienda de la población de todo Australia.
Movilidad Residencial Centripeta: El rol del mercado inmobilirio y del nuevo habitante urbano en la recuperación del centro de Santiago de Chile
Movilidad Residencial Centripeta: El rol del mercado inmobilirio y del nuevo habitante urbano en la recuperación del centro de Santiago de Chile
By Yasna Contreras G.
Es una ponencia de los resultados preliminares de la tesis doctoral de la autora.
Analiza las transformaciones socioterritoriales del centro de Santiago.
La comuna central de Santiago venia perdiendo población desde los años sesenta.
Para revertir dicho proceso de deterioro del centro se creo la CORDESAN (Corporación de Desarrollo para Santiago) que tenia entre sus primeros objetivos revertir la imagen deteriorada del centro y convertirlo en una opción residencial.
Primero demostraron que era 16 veces mas rentable incorporar un nuevo residente en el centro que en la periferia, como antecedente para crear una línea de subsidio habitacional dirigida a la construcción de viviendas en las zonas de renovación urbana.
En 1991 pone en marcha un programa de repoblamiento creando un subsidio para el incentivo privado.
Sumado a lo anterior se creo un banco de terrenos y una bolsa de demanda.
Como cuarto pilar existieron estrategias de marketing para posicionar al centro como opción residencial poniendo énfasis en los atributos de localización de la comuna, la infraestructura, el equipamiento y la maximización de los beneficios de distancia entre el lugar de residencia y el acceso al trabajo.
En el 2003 el centro se convirtió en la comuna con mayor producción de viviendas y el programa seria un existo desde el punto de vista de la cantidad de metros cuadrados construidos (mas de 75.000 viviendas).
Paradójicamente el valor total de la población siguió decayendo pero esto debe entenderse considerando que el tamaño promedio de las familias se redujo de 3,5 a 2,8 habitantes por hogar y a las características del nuevo habitante urbano, en general dinks con mayor nivel cultural y diferentes pautas de consumo asociadas a símbolos de status (departamentos bellos, galerias d earte, cafes, etc).
By Yasna Contreras G.
Es una ponencia de los resultados preliminares de la tesis doctoral de la autora.
Analiza las transformaciones socioterritoriales del centro de Santiago.
La comuna central de Santiago venia perdiendo población desde los años sesenta.
Para revertir dicho proceso de deterioro del centro se creo la CORDESAN (Corporación de Desarrollo para Santiago) que tenia entre sus primeros objetivos revertir la imagen deteriorada del centro y convertirlo en una opción residencial.
Primero demostraron que era 16 veces mas rentable incorporar un nuevo residente en el centro que en la periferia, como antecedente para crear una línea de subsidio habitacional dirigida a la construcción de viviendas en las zonas de renovación urbana.
En 1991 pone en marcha un programa de repoblamiento creando un subsidio para el incentivo privado.
Sumado a lo anterior se creo un banco de terrenos y una bolsa de demanda.
Como cuarto pilar existieron estrategias de marketing para posicionar al centro como opción residencial poniendo énfasis en los atributos de localización de la comuna, la infraestructura, el equipamiento y la maximización de los beneficios de distancia entre el lugar de residencia y el acceso al trabajo.
En el 2003 el centro se convirtió en la comuna con mayor producción de viviendas y el programa seria un existo desde el punto de vista de la cantidad de metros cuadrados construidos (mas de 75.000 viviendas).
Paradójicamente el valor total de la población siguió decayendo pero esto debe entenderse considerando que el tamaño promedio de las familias se redujo de 3,5 a 2,8 habitantes por hogar y a las características del nuevo habitante urbano, en general dinks con mayor nivel cultural y diferentes pautas de consumo asociadas a símbolos de status (departamentos bellos, galerias d earte, cafes, etc).
Modelo hedónico espacio-temporal y análisis variográfico del precio de la vivienda
Modelo hedónico espacio-temporal y análisis variográfico del precio de la vivienda
By Chica Olmo J, Cano Guervos, Chica Olmo M.
El trabajo presenta un modelo para interpretar la variabilidad espcio-temporal del precio de la vivienda elaborada a partir de muestras de corte transversal.
Esta hecho en base a tres muestras (años 1988, 1991 y 1995) de 260, 281 y 297 casos cada una.
Para estimar los efectos de la localización espacial utiliza el variograma como herramienta geoestadística que permite detectar la estructura espacial de variabilidad o autocorrelación (variograma experimental de Matheron, 1970)
Uno de los puntos particulares del trabajo es que estima que dentro de los factores locales a escala micro, existe un factor relacionado con el hecho que el agente inmobiliario estima el precio al que va a poner en venta a una determinada vivienda teniendo en cuanta las viviendas que se hayan o están a la venta próximas a ella en cuanto a distancia, y tiempo en caso de tratarse de una ya vendida.
Como conclusión establece que con el modelo obtenido con solamente tres variables constructivas (antigüedad, baños y amplitud) utilizando 2 variables dummies D91 y D95 en relación al año de la muestra para captar los factores macro que afectan los precios en general de las viviendas, y la localización espacial (polinomio de deriva), se explica el 84,18% de las variaciones en los precios de las viviendas.
By Chica Olmo J, Cano Guervos, Chica Olmo M.
El trabajo presenta un modelo para interpretar la variabilidad espcio-temporal del precio de la vivienda elaborada a partir de muestras de corte transversal.
Esta hecho en base a tres muestras (años 1988, 1991 y 1995) de 260, 281 y 297 casos cada una.
Para estimar los efectos de la localización espacial utiliza el variograma como herramienta geoestadística que permite detectar la estructura espacial de variabilidad o autocorrelación (variograma experimental de Matheron, 1970)
Uno de los puntos particulares del trabajo es que estima que dentro de los factores locales a escala micro, existe un factor relacionado con el hecho que el agente inmobiliario estima el precio al que va a poner en venta a una determinada vivienda teniendo en cuanta las viviendas que se hayan o están a la venta próximas a ella en cuanto a distancia, y tiempo en caso de tratarse de una ya vendida.
Como conclusión establece que con el modelo obtenido con solamente tres variables constructivas (antigüedad, baños y amplitud) utilizando 2 variables dummies D91 y D95 en relación al año de la muestra para captar los factores macro que afectan los precios en general de las viviendas, y la localización espacial (polinomio de deriva), se explica el 84,18% de las variaciones en los precios de las viviendas.
The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark
The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark
El paper testea empíricamente la teoría de Rent Gap de Smith para lo cual utiliza datos de serie de tiempo a los efectos de considerar los conceptos originales de el valor del edificio, el de capitalización de la renta y el de la renta potencial.
El valor de la renta es un valor compuesto por el valor del edificio y el valor de donde este esta ubicado.
La renta potencial aumenta gradualmente en la medida en que la ciudad se expande e invierte capital en los alrededores, pues en la medida en que el edificio se va depreciando este va depreciando el valor de la renta actual y entonces aumenta la diferencia respecto de la renta que se podría obtener si allí existiese un edificio mas apropiado al cambio que haya sufrido el valor correspondiente al sitio.
En los seis casos de estudio el redesarrollo tomó la forma de demolición y construcción nueva, no de rehabilitación, consistente esto cuando el nuevo uso y el previo corresponden a uso residencial.
El área considerada previa al desarrollo cubre 27.314 m2 que eran parte de 7 propiedades de uso agrícola que luego fueron subdivididas en 79 propiedades y posteriormente fusionadas en 6 áreas de redesarrollo.
De los datos utilizados:
La venta de propiedades tiene la desventaja de no distinguir entre el precio de la tierra y el del edificio y ademas no ocurren con frecuencia suficiente para armar series de tiempo pero son buenos indicadores del valor de capitalización.
La valuación impositiva existe año tras año y distingue entre valor de la tierra y del inmueble pero a veces permanece con el mismo valor nominal durante largos periodos de tiempo.
Utiliza los registros de la valuación impositiva para tener datos anuales de tierra e inmuebles y corrige con el valor de las ventas para obtener datos mas reales al valor del mercado.
Para ello implementa una metodología que consta de tres pasos.
Primero compila los datos de valuación impositiva para la tierra y el inmueble por año.
En segunda instancia los valores nominales del valor de la tierra son afectados por un índice de precios del consumidor, y el valor nominal del precio del edificio por un índice de costo del edificio.
En un tercer paso los valores afectados son corregidos en función del valor del mercado utilizando series de tiempo de precios de venta / ratios de valuación impositiva.
La renta potencial de la tierra es definida como la cantidad que puede ser capitalizada bajo el mas alto y mejor uso de la tierra con lo cual los indicadores directos de ellos son las ventas justo antes del desarrollo y justo antes del redesarrollo.
Para completar los puntos intermedios en la serie de tiempo utiliza la tasa de crecimiento de la población y la tasa de variación del valor de la propiedad y establece con ello para cada caso 4 posibles curvas de variación de la renta y luego utiliza los valores observados con casos puntuales para ajustar y elegir la curva que mejor se adapta.
Conclusiones:
El rent gap no aparece sustancialmente hasta después de un relativo largo periodo de tiempo a partir del cual el valor potencial y el capitalizado por la renta de la tierra empiezan a diferir.
En los casos en que el valor potencial de la tierra aumenta rápidamente o que no existe un esfuerzo por mantener el edificio adaptado a las nuevas circunstancias del entorno es que aparece mas rápidamente en el ciclo de redesarrollo el rent gap.
El ciclo completo para estos seis casos de estudio varia entre c.75 y c.125 años.
El paper testea empíricamente la teoría de Rent Gap de Smith para lo cual utiliza datos de serie de tiempo a los efectos de considerar los conceptos originales de el valor del edificio, el de capitalización de la renta y el de la renta potencial.
El valor de la renta es un valor compuesto por el valor del edificio y el valor de donde este esta ubicado.
La renta potencial aumenta gradualmente en la medida en que la ciudad se expande e invierte capital en los alrededores, pues en la medida en que el edificio se va depreciando este va depreciando el valor de la renta actual y entonces aumenta la diferencia respecto de la renta que se podría obtener si allí existiese un edificio mas apropiado al cambio que haya sufrido el valor correspondiente al sitio.
En los seis casos de estudio el redesarrollo tomó la forma de demolición y construcción nueva, no de rehabilitación, consistente esto cuando el nuevo uso y el previo corresponden a uso residencial.
El área considerada previa al desarrollo cubre 27.314 m2 que eran parte de 7 propiedades de uso agrícola que luego fueron subdivididas en 79 propiedades y posteriormente fusionadas en 6 áreas de redesarrollo.
De los datos utilizados:
La venta de propiedades tiene la desventaja de no distinguir entre el precio de la tierra y el del edificio y ademas no ocurren con frecuencia suficiente para armar series de tiempo pero son buenos indicadores del valor de capitalización.
La valuación impositiva existe año tras año y distingue entre valor de la tierra y del inmueble pero a veces permanece con el mismo valor nominal durante largos periodos de tiempo.
Utiliza los registros de la valuación impositiva para tener datos anuales de tierra e inmuebles y corrige con el valor de las ventas para obtener datos mas reales al valor del mercado.
Para ello implementa una metodología que consta de tres pasos.
Primero compila los datos de valuación impositiva para la tierra y el inmueble por año.
En segunda instancia los valores nominales del valor de la tierra son afectados por un índice de precios del consumidor, y el valor nominal del precio del edificio por un índice de costo del edificio.
En un tercer paso los valores afectados son corregidos en función del valor del mercado utilizando series de tiempo de precios de venta / ratios de valuación impositiva.
La renta potencial de la tierra es definida como la cantidad que puede ser capitalizada bajo el mas alto y mejor uso de la tierra con lo cual los indicadores directos de ellos son las ventas justo antes del desarrollo y justo antes del redesarrollo.
Para completar los puntos intermedios en la serie de tiempo utiliza la tasa de crecimiento de la población y la tasa de variación del valor de la propiedad y establece con ello para cada caso 4 posibles curvas de variación de la renta y luego utiliza los valores observados con casos puntuales para ajustar y elegir la curva que mejor se adapta.
Conclusiones:
El rent gap no aparece sustancialmente hasta después de un relativo largo periodo de tiempo a partir del cual el valor potencial y el capitalizado por la renta de la tierra empiezan a diferir.
En los casos en que el valor potencial de la tierra aumenta rápidamente o que no existe un esfuerzo por mantener el edificio adaptado a las nuevas circunstancias del entorno es que aparece mas rápidamente en el ciclo de redesarrollo el rent gap.
El ciclo completo para estos seis casos de estudio varia entre c.75 y c.125 años.
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