The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark

The Rent Gap and Transformation of the built environment: case of studies in Malmö 1860-1985 – By Eric Clark

El paper testea empíricamente la teoría de Rent Gap de Smith para lo cual utiliza datos de serie de tiempo a los efectos de considerar los conceptos originales de el valor del edificio, el de capitalización de la renta y el de la renta potencial.

El valor de la renta es un valor compuesto por el valor del edificio y el valor de donde este esta ubicado.
La renta potencial aumenta gradualmente en la medida en que la ciudad se expande e invierte capital en los alrededores, pues en la medida en que el edificio se va depreciando este va depreciando el valor de la renta actual y entonces aumenta la diferencia respecto de la renta que se podría obtener si allí existiese un edificio mas apropiado al cambio que haya sufrido el valor correspondiente al sitio.

En los seis casos de estudio el redesarrollo tomó la forma de demolición y construcción nueva, no de rehabilitación, consistente esto cuando el nuevo uso y el previo corresponden a uso residencial.

El área considerada previa al desarrollo cubre 27.314 m2 que eran parte de 7 propiedades de uso agrícola que luego fueron subdivididas en 79 propiedades y posteriormente fusionadas en 6 áreas de redesarrollo.

De los datos utilizados:
La venta de propiedades tiene la desventaja de no distinguir entre el precio de la tierra y el del edificio y ademas no ocurren con frecuencia suficiente para armar series de tiempo pero son buenos indicadores del valor de capitalización.
La valuación impositiva existe año tras año y distingue entre valor de la tierra y del inmueble pero a veces permanece con el mismo valor nominal durante largos periodos de tiempo.

Utiliza los registros de la valuación impositiva para tener datos anuales de tierra e inmuebles y corrige con el valor de las ventas para obtener datos mas reales al valor del mercado.
Para ello implementa una metodología que consta de tres pasos.
Primero compila los datos de valuación impositiva para la tierra y el inmueble por año.
En segunda instancia los valores nominales del valor de la tierra son afectados por un índice de precios del consumidor, y el valor nominal del precio del edificio por un índice de costo del edificio.
En un tercer paso los valores afectados son corregidos en función del valor del mercado utilizando series de tiempo de precios de venta / ratios de valuación impositiva.

La renta potencial de la tierra es definida como la cantidad que puede ser capitalizada bajo el mas alto y mejor uso de la tierra con lo cual los indicadores directos de ellos son las ventas justo antes del desarrollo y justo antes del redesarrollo.
Para completar los puntos intermedios en la serie de tiempo utiliza la tasa de crecimiento de la población y la tasa de variación del valor de la propiedad y establece con ello para cada caso 4 posibles curvas de variación de la renta y luego utiliza los valores observados con casos puntuales para ajustar y elegir la curva que mejor se adapta.

Conclusiones:
El rent gap no aparece sustancialmente hasta después de un relativo largo periodo de tiempo a partir del cual el valor potencial y el capitalizado por la renta de la tierra empiezan a diferir.
En los casos en que el valor potencial de la tierra aumenta rápidamente o que no existe un esfuerzo por mantener el edificio adaptado a las nuevas circunstancias del entorno es que aparece mas rápidamente en el ciclo de redesarrollo el rent gap.
El ciclo completo para estos seis casos de estudio varia entre c.75 y c.125 años.